边疯狂圈地边债务高企 越秀地产"金始原狂飙突进"风险已现?

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一面疯狂圈地、一面债务高企  越秀地产“狂飙突进”风险已现? 

文:陈淑文 朱耘

2019年越秀地产一改沉稳旧态激进扩张,5个月掷230亿元圈地。

5月中旬以来,越秀地产不仅从广州地铁手中拿下了两宗合计总价不低于78.5亿元的TOD(轨道+地产)项目购买权,更接连落子郑州、成都,首次进驻两座热点城市。据统计,自年初以来,越秀地产已在全国四城拿了5块地皮,斥资合计超152亿元。

而据越秀地产此前的2018年业绩发布会上投资者关系部总经理姜永所述,越秀地产2018年全年新增土地的权益价值为159亿元。以此推算,今年过去的5个月时间,越秀地产拿地金额已大幅超去年全年。

越秀地产2019年上半年进入新城市大举拿地,布局“轨交+物业”模式目的何在?越秀地产如何运用这一模式,如何规避轨道资源整合、业务分配中存在的风险?《商学院》记者向越秀地产方面发去了采访提纲,截至发稿日期,未收到相关回复。

大举拿地,易居智库市场研究总监严跃进向《商学院》分析指出,融资面不断宽松,房企有能力购地;另一方面,房企也有积极补库存的需求。

不过,2018年越秀地产的总负债高达1259.09亿元,在债务账龄方面,截至2018年底,越秀地产一年内到期的借贷为57.86亿元,第二年到期的为84.61亿元。由此看来,短期的偿债压力、逆势之下重启全国化扩张进程以及高开发难度的TOD项目(轨道+地产项目)对越秀地产而言恐怕“压力山大”。

激进扩张,暗存风险

自2009年走出“大本营”广州后,越秀地产积极进行全国化扩张,2013年,其布局城市达到12个后,出现了近5年时间的“停顿”,直到2018年,越秀地产新进襄阳、济南等城市后,布局城市提升至15个。

5月17日,一直坚守稳健风格的越秀地产,意外以173.8%的高溢价率拿下郑州新郑南龙湖区域一宗宅地,以此高调进驻郑州;此后不久,5月29日,越秀地产再次以“新成员”身份,一举拿下成都青白江区域地块,这是越秀地产在西南区域的首次落子。

根据克而瑞《22个重点城市土地市场地价、库存风险分析》专题报告显示,当前郑州土地库存多、去化慢,一季度地价涨幅超过30%地块占4成。

近两年来郑州的土地成交规模一直处于全国领先水平,连续多月蝉联全国各城市土地成交建面TOP1,2017年及2018年郑州土地成交建面均超过5100万平方米,远超当年商品房成交建面。

土地持续大量供应,意味着郑州有较大的库存积压风险,从近3年土地消化周期来看,2018年郑州土地消化周期已经到了5年以上,过去成交的土地中仍有大量未建成销售,结合可比地价持续上涨的情况来看,目前新进驻郑州拿地,不仅要面临高库存压力,还要面对前期成交土地价格较低的强有力竞争,整体来看风险系数较大。

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